06 Ago Novo RJUE 2026: o que muda no licenciamento urbanístico e nas construções modulares
A revisão do Regime Jurídico da Urbanização e da Edificação (Novo RJUE) entrou em vigor no dia 3 de agosto de 2026. As novas regras alteram os procedimentos de licenciamento, comunicação prévia, informação prévia e utilização dos edifícios, abrangendo igualmente as construções modulares e pré-fabricadas.
O Decreto-Lei n.º 108/2026, de 29 de maio, modifica profundamente o Regime Jurídico da Urbanização e da Edificação, conhecido como RJUE, e introduz diversos ajustamentos ao chamado Simplex Urbanístico.
Entre as principais alterações encontram-se:
- a redefinição do âmbito da comunicação prévia;
- o reforço dos efeitos do pedido de informação prévia;
- novas regras para os procedimentos de licenciamento;
- alterações relativas à utilização dos edifícios;
- o reforço da segurança dos títulos urbanísticos;
- a clarificação do enquadramento das construções modulares;
- novas exigências na publicidade e nas transações imobiliárias.
A simplificação administrativa não significa, contudo, que todas as obras possam ser realizadas sem controlo urbanístico. Em várias situações, a redução da intervenção municipal anterior ao início da operação é acompanhada por uma maior responsabilidade dos proprietários, promotores e técnicos envolvidos.
O que é o RJUE?
O RJUE estabelece o regime aplicável às principais operações urbanísticas, incluindo:
- operações de loteamento;
- obras de urbanização;
- construção de novos edifícios;
- reconstrução, ampliação ou alteração de edifícios;
- trabalhos de remodelação de terrenos;
- demolições;
- utilização e alteração do uso de edifícios e frações.
O Decreto-Lei n.º 108/2026 ( Novo RJUE) procede a uma nova revisão deste regime, procurando corrigir dificuldades de interpretação e aplicação resultantes das alterações introduzidas pelo Decreto-Lei n.º 10/2024.
De acordo com o preâmbulo do novo diploma, os seus principais objetivos são flexibilizar os procedimentos, agilizar os prazos, clarificar conceitos e garantir a existência de títulos urbanísticos juridicamente seguros.
O novo regime não afasta as normas previstas nos planos municipais nem os regimes especiais relativos ao uso do solo, ao património classificado, às servidões administrativas ou às restrições de utilidade pública.
Quando entraram em vigor as novas regras?
A generalidade das disposições do Decreto-Lei n.º 108/2026 (Novo RJUE) entrou em vigor no primeiro dia útil do terceiro mês seguinte ao da sua publicação, ou seja, em 3 de agosto de 2026.
Algumas alterações ao Decreto-Lei n.º 10/2024 entraram em vigor mais cedo, no primeiro dia útil seguinte ao da publicação do novo diploma.
É, por isso, necessário identificar a norma aplicável e a respetiva data de produção de efeitos antes de avaliar um procedimento concreto.
O novo RJUE aplica-se aos processos que já estavam em curso?
O novo RJUE aplica-se aos procedimentos iniciados depois da sua entrada em vigor.
Também se aplica aos procedimentos iniciados anteriormente que, em 3 de agosto de 2026, ainda se encontrassem na fase de saneamento e apreciação liminar prevista no artigo 11.º do RJUE.
Nestes casos, os interessados podem praticar os atos necessários para adaptar a iniciativa procedimental às novas regras.
A aplicação deste regime transitório deve ser avaliada individualmente. A data de apresentação do pedido, a fase do processo, os elementos já entregues e a existência de decisões ou pareceres podem influenciar a solução.
O que deve ser verificado num processo pendente?
Quem tenha um processo urbanístico em curso deverá confirmar:
- a data em que o pedido foi apresentado;
- a fase atual do procedimento;
- se terminou o saneamento e a apreciação liminar;
- se existem pedidos de elementos pendentes;
- se foram realizadas as consultas externas necessárias;
- se o procedimento pode ser adaptado ao novo regime;
- se essa adaptação é vantajosa para a operação pretendida.
A aplicação das novas regras sem análise do processo pode provocar atrasos, omissões documentais ou dúvidas quanto à validade e eficácia do título urbanístico.
O que muda na comunicação prévia?
Uma das principais alterações respeita à natureza da comunicação prévia.
O legislador clarifica que a comunicação prévia não corresponde a um verdadeiro controlo municipal anterior à realização da operação. A sua apresentação permite, nas situações previstas na lei, executar a operação sem depender de um ato administrativo de autorização.
A comunicação deve incluir toda a informação e os elementos necessários à compreensão da intervenção. O interessado assume a responsabilidade pela correta instrução do procedimento e pelo cumprimento das normas legais e regulamentares aplicáveis.
A comunicação prévia permite iniciar imediatamente uma obra?
A resposta depende da operação e do cumprimento de todos os requisitos.
A comunicação prévia só produz os efeitos previstos na lei quando:
- a operação está legalmente abrangida por este procedimento;
- foram entregues os elementos instrutórios exigidos;
- estão reunidas as condições urbanísticas necessárias;
- foram obtidos os pareceres externos aplicáveis;
- foram pagas as taxas e os encargos devidos;
- foram cumpridas as formalidades relativas ao início dos trabalhos;
- não existe um regime especial que imponha licenciamento.
A mera submissão eletrónica de documentos não regulariza uma operação sujeita a licença nem substitui os elementos em falta.
Maior responsabilidade dos interessados e dos técnicos
A redução da verificação municipal anterior aumenta a importância dos projetos e dos termos de responsabilidade.
Proprietários, promotores, arquitetos, engenheiros e demais técnicos deverão verificar antecipadamente:
- a classificação e qualificação do solo;
- o plano territorial aplicável;
- os parâmetros de edificabilidade;
- as servidões e restrições existentes;
- os regulamentos municipais;
- os pareceres de entidades externas;
- a legitimidade do requerente;
- a correspondência entre o projeto e a realidade registral, matricial e física do imóvel.
A operação pode ser fiscalizada posteriormente. A inexistência de uma decisão municipal anterior ao início dos trabalhos não impede a adoção de medidas de tutela da legalidade urbanística.
Que operações podem ficar sujeitas a comunicação prévia?
O novo RJUE alarga ou clarifica as situações em que determinadas operações podem seguir o procedimento de comunicação prévia, particularmente quando os parâmetros urbanísticos estejam suficientemente definidos.
Podem estar abrangidas, nos termos concretos do novo RJUE, operações realizadas em áreas cobertas por:
- plano de pormenor;
- unidade de execução;
- operação de loteamento;
- zona urbana consolidada, quando estejam reunidas as condições legais.
O procedimento aplicável não deve ser determinado apenas com base na designação da obra. A localização do imóvel, os instrumentos territoriais e as características da intervenção são igualmente relevantes.
Nas operações que a lei sujeite a comunicação prévia, o interessado não pode optar livremente pelo licenciamento.
O pedido de informação prévia ganha maior importância
O pedido de informação prévia, habitualmente designado por PIP, permite obter uma decisão municipal sobre a viabilidade de determinada operação antes da apresentação do projeto definitivo.
A informação prévia favorável continua a vincular as entidades competentes na posterior decisão sobre o licenciamento ou no controlo sucessivo das operações sujeitas a comunicação prévia.
A principal novidade verifica-se quando o pedido contém todos os elementos legalmente necessários para uma apreciação completa da operação.
Nessa situação, a informação prévia favorável pode:
- isentar a operação de licença ou comunicação prévia;
- permitir que seja executada nos termos exatos em que foi apreciada;
- dispensar a realização de novas consultas externas.
Qual é o prazo de validade da informação prévia favorável?
Em regra, o pedido de licenciamento, a apresentação da comunicação ou o início da operação abrangida por informação prévia completa deve ocorrer no prazo de dois anos após a notificação da decisão favorável ou a formação do deferimento tácito.
Decorrido esse prazo, o interessado pode solicitar, uma única vez, a confirmação de que se mantêm os pressupostos de facto e de direito da decisão anterior.
Quando os pressupostos se mantenham, ou o presidente da câmara não responda no prazo previsto, o interessado dispõe de um prazo adicional de um ano para praticar o ato subsequente.
Antes de iniciar uma operação com fundamento numa informação prévia, deve confirmar-se se a decisão continua válida e se o projeto corresponde exatamente à operação apreciada.
O que muda nos procedimentos de licenciamento?
O novo RJUE elimina os prazos globais associados à área bruta de construção e recupera a relevância dos prazos intercalares.
O objetivo é ajustar a duração do procedimento à complexidade efetiva da operação. Projetos mais simples poderão ser decididos em prazos inferiores, enquanto operações especialmente complexas poderão justificar uma prorrogação mediante decisão municipal fundamentada.
As consultas externas relacionadas com a localização da operação devem ser promovidas quando o processo estiver devidamente instruído.
As consultas que não dependam da localização, nomeadamente aquelas relacionadas com a atividade que será exercida no edifício, podem ter de ser previamente solicitadas pelo interessado e apresentadas com o requerimento inicial.
Correções ao projeto durante a audiência prévia
Quando sejam detetadas desconformidades e exista audiência prévia, o regime admite apenas uma entrega de elementos destinados a corrigir essas desconformidades ou questões relacionadas com elas.
Esta limitação reforça a necessidade de apresentar um processo devidamente preparado desde o início. A audiência prévia não deve ser encarada como uma oportunidade para reformular sucessivamente o projeto.
O que muda para as construções modulares e pré-fabricadas?
O Decreto-Lei n.º 108/2026 (Novo RJUE) também altera o enquadramento jurídico das construções modulares.
O anterior artigo 1.º-A do RJUE estabelecia expressamente que este regime era aplicável à construção modular de caráter permanente. A norma abrangia elementos ou sistemas modulares, estruturais ou não estruturais, produzidos total ou parcialmente em fábrica e ligados entre si ou no local de implantação.
O novo diploma revoga esse artigo autónomo.
A revogação não significa, contudo, que as construções modulares tenham ficado dispensadas do cumprimento das regras urbanísticas. O legislador alterou simultaneamente a definição geral de “edificação”.
De acordo com a nova redação do artigo 2.º do RJUE, constitui edificação a construção destinada à utilização humana, bem como qualquer outra construção incorporada no território com caráter de permanência, “independentemente do sistema construtivo”.
As construções modulares, pré-fabricadas, transportáveis ou parcialmente produzidas em fábrica passam, assim, a ser avaliadas segundo as regras gerais aplicáveis às edificações.
Uma casa modular precisa de licença ou comunicação prévia?
A circunstância de uma casa ser modular ou pré-fabricada não determina, por si só, o procedimento urbanístico.
Devem ser analisados:
- o uso habitacional, turístico, comercial ou industrial;
- o caráter permanente ou temporário da instalação;
- a integração física no terreno;
- a duração prevista da implantação;
- as fundações ou estruturas de apoio;
- as ligações às redes de água, saneamento e eletricidade;
- as obras de preparação ou modelação do terreno;
- a possibilidade efetiva de deslocação;
- os instrumentos de gestão territorial;
- as servidões e restrições existentes;
- o regulamento municipal.
Uma casa modular destinada a permanecer num terreno e a ser utilizada como habitação pode constituir uma edificação sujeita a controlo urbanístico, ainda que tenha sido construída em fábrica e possa, tecnicamente, ser transportada.
Uma casa com rodas está dispensada de licenciamento?
A existência de rodas ou de apoios removíveis não permite concluir automaticamente que uma estrutura está fora do RJUE.
A mobilidade formal deve ser confrontada com a utilização efetiva. Uma estrutura que permaneça instalada durante um período prolongado, ligada às infraestruturas e utilizada como habitação pode apresentar características de permanência relevantes para a sua qualificação urbanística.
A ausência de fundações tradicionais também não é suficiente, isoladamente, para afastar a aplicação do RJUE.
A decisão depende sempre das circunstâncias concretas, da localização e da interpretação adotada pelo município e, em caso de litígio, pelos tribunais.
Cuidados antes de comprar uma casa modular
Antes de adquirir ou encomendar uma casa modular, o interessado deverá confirmar:
- Se o terreno permite a construção e o uso pretendidos.
- Se a implantação está sujeita a licença, comunicação prévia ou outro procedimento.
- Se são autorizadas as fundações, plataformas ou ligações às redes.
- Quais os projetos e termos de responsabilidade necessários.
- Se o terreno está abrangido pela Reserva Agrícola Nacional, Reserva Ecológica Nacional ou por outras condicionantes.
- Se existem restrições patrimoniais, ambientais ou de proteção de infraestruturas.
- Se a solução cumpre as normas de segurança, salubridade, comportamento térmico, acústica, acessibilidade e proteção contra incêndios aplicáveis.
- Se será possível obter o título necessário à utilização do edifício.
A compra da estrutura modular não garante que esta possa ser legalmente instalada ou utilizada no terreno escolhido.
Instalar primeiro e legalizar depois é uma opção segura?
Não. A instalação de uma construção modular sem o procedimento urbanístico adequado pode originar:
- embargo;
- ordem de suspensão da utilização;
- processo de contraordenação;
- aplicação de coima;
- imposição de trabalhos de correção;
- obrigação de legalização;
- ordem de remoção ou demolição;
- responsabilidade do proprietário e dos técnicos.
A possibilidade de legalização depende da conformidade da construção com as normas atualmente aplicáveis. Nem todas as operações executadas sem controlo podem ser posteriormente legalizadas.
O título urbanístico assume maior relevância
O Decreto-Lei n.º 108/2026 (Novo RJUE) procura reforçar a segurança jurídica dos títulos associados às operações urbanísticas.
O comprovativo do pagamento das taxas não constitui, isoladamente, título suficiente para demonstrar a legitimidade da operação.
O título deve identificar as características essenciais da operação e pode ser relevante perante:
- a câmara municipal;
- entidades fiscalizadoras;
- instituições bancárias;
- compradores e investidores;
- conservatórias;
- seguradoras;
- outros terceiros interessados.
A documentação deve ser organizada e conservada durante a execução da obra e depois da sua conclusão.
Esta precaução é igualmente aplicável às construções modulares, especialmente quando estejam em causa financiamento, venda, arrendamento ou contratação de seguros.
Utilização de edifícios e frações
O novo RJUE distingue duas situações principais relacionadas com a utilização ou alteração de uso.
Quando a obra tenha sido sujeita a licenciamento, comunicação prévia ou informação prévia favorável completa, a utilização ou alteração de uso pode ficar sujeita a mera comunicação prévia.
Nos restantes casos, aplica-se uma comunicação prévia com prazo, permitindo que a câmara municipal realize uma vistoria.
A utilização do edifício deve corresponder ao uso urbanisticamente admitido. O facto de uma atividade poder ser fisicamente exercida num imóvel não significa que a utilização da fração esteja regularizada para essa finalidade.
Esta verificação é especialmente importante antes da:
- compra ou venda de um imóvel;
- celebração de um contrato de arrendamento;
- instalação de uma empresa;
- abertura de um estabelecimento;
- utilização habitacional de uma construção modular;
- instalação de alojamento turístico;
- alteração do uso de um edifício ou fração.
Novas exigências na publicidade imobiliária
Na publicidade à venda de lotes, edifícios ou frações construídos, em construção ou a construir, deve ser identificado o título urbanístico aplicável nos casos previstos na lei.
A publicidade deverá mencionar:
- o número do título da licença de loteamento, da informação prévia completa ou da comunicação prévia;
- a data da emissão ou receção pela câmara municipal;
- o respetivo prazo de validade.
Promotores, construtores e mediadores imobiliários deverão rever os anúncios, brochuras, páginas de projetos e demais materiais comerciais.
Estas verificações são particularmente relevantes na promoção de empreendimentos de construção modular ou de terrenos anunciados como adequados à instalação de casas pré-fabricadas.
A afirmação comercial de que um terreno “permite casa modular” deve ser confirmada através dos instrumentos territoriais e do procedimento municipal aplicável.
Compra e venda de imóveis sem título urbanístico
Nos negócios que envolvam a transmissão da propriedade de prédios urbanos, o contrato deve indicar se o imóvel dispõe ou não de título urbanístico.
Esta indicação não substitui uma auditoria jurídica e urbanística.
Antes de comprar, é aconselhável analisar:
- a certidão do registo predial;
- a caderneta predial;
- o título urbanístico;
- os projetos aprovados ou comunicados;
- a correspondência entre o projeto e a construção;
- a existência de ampliações ou alterações não tituladas;
- a utilização autorizada;
- os procedimentos de fiscalização ou legalização;
- as condicionantes territoriais e patrimoniais.
A aquisição consciente de um imóvel sem título não significa que as construções ou utilizações existentes sejam legais.
Obras de reconstrução, ampliação e legalização
O novo diploma clarifica os conceitos de reconstrução, alteração e ampliação.
Uma obra que aumente a área de implantação, a área total de construção, a altura da fachada, a altura ou o volume do edifício deve, em princípio, ser tratada como ampliação e não como reconstrução.
A reconstrução pressupõe a reposição do último antecedente válido dentro dos limites definidos pela lei.
Uma alteração introduzida no projeto depois da execução das obras pode exigir um procedimento de legalização, nos termos do RJUE e do regulamento municipal aplicável.
A qualificação incorreta da operação pode determinar a utilização de um procedimento inadequado e expor os intervenientes a medidas de reposição da legalidade.
O Regulamento Geral das Edificações Urbanas foi revogado?
A revogação do Regulamento Geral das Edificações Urbanas, conhecido como RGEU, não produz efeitos imediatamente com a entrada em vigor da generalidade do novo RJUE.
O Decreto-Lei n.º 108/2026 determina que essa revogação produzirá efeitos quando entrar em vigor o diploma que venha a estabelecer as novas normas técnicas aplicáveis à edificação.
Até esse momento, não deve presumir-se que todas as normas técnicas do RGEU deixaram automaticamente de ser aplicáveis.
Esta conclusão também é relevante para as construções modulares, que devem cumprir as normas técnicas aplicáveis às edificações.
Que riscos permanecem apesar da simplificação?
O novo RJUE não elimina a fiscalização nem as consequências da realização de operações urbanísticas ilegais.
Podem estar em causa:
- embargo dos trabalhos;
- suspensão da utilização;
- realização de obras de correção;
- legalização da operação;
- remoção ou demolição;
- aplicação de coimas;
- responsabilidade civil;
- responsabilidade disciplinar dos técnicos;
- nulidade ou ineficácia dos atos;
- dificuldades na venda ou financiamento do imóvel.
A apresentação de uma comunicação prévia sem os elementos necessários e o incumprimento das obrigações relativas às taxas podem também constituir contraordenações.
Lista prática antes de iniciar uma operação urbanística
Antes de apresentar um pedido ou iniciar uma obra, é recomendável:
- Confirmar a titularidade e a descrição registral do imóvel.
- Consultar os planos territoriais e regulamentos municipais.
- Identificar as servidões e restrições existentes.
- Qualificar corretamente a operação.
- Determinar se está sujeita a licença, comunicação prévia ou isenção.
- Avaliar a utilidade de um pedido de informação prévia.
- Reunir os pareceres externos necessários.
- Confirmar os projetos e termos de responsabilidade.
- Calcular e pagar as taxas e encargos devidos.
- Obter e conservar o título urbanístico.
- Cumprir as regras relativas ao início dos trabalhos.
- Garantir que a execução corresponde ao projeto apresentado.
Tratando-se de uma construção modular, deve ainda confirmar-se que o município reconhece a instalação e a utilização pretendidas nos termos apresentados.
Perguntas frequentes sobre o novo RJUE
Todas as obras deixaram de precisar de licença?
Não. O procedimento depende da natureza da operação, da localização, dos planos territoriais, das servidões e de outros regimes especiais.
Uma comunicação prévia impede a fiscalização municipal?
Não. A operação pode ser fiscalizada posteriormente e o município pode adotar medidas de tutela da legalidade.
Um pedido de informação prévia pode dispensar a licença?
Sim, em determinadas situações. A informação favorável deve conter todos os elementos legalmente exigidos e a operação deve ser executada nos termos apreciados.
O novo regime aplica-se a processos antigos?
Pode aplicar-se aos processos que, na data da entrada em vigor, ainda se encontrassem na fase de saneamento e apreciação liminar.
As casas modulares ficaram dispensadas de licenciamento?
Não. A revogação do artigo específico sobre construção modular não criou uma isenção. Estas construções passam a ser avaliadas através da definição geral de edificação e das restantes normas do RJUE.
Uma casa pré-fabricada pode ser instalada em terreno rústico?
A designação do terreno como rústico para efeitos fiscais ou registrais não responde, por si só, à questão. É necessário consultar a classificação do solo no plano territorial, as condicionantes aplicáveis e os usos admitidos.
Uma casa móvel ou transportável está fora do RJUE?
Não necessariamente. A mobilidade é apenas um dos elementos a considerar. A finalidade, o tempo de permanência, a ligação ao terreno e às infraestruturas e a utilização efetiva também são relevantes.
Posso vender um imóvel sem título urbanístico?
A resposta depende da situação concreta. O contrato deverá indicar se o prédio urbano dispõe ou não de título, mas essa indicação não regulariza obras ilegais nem elimina os riscos para o comprador.
Conclusão
A revisão do RJUE procura tornar os procedimentos urbanísticos mais rápidos e previsíveis. No entanto, a simplificação da intervenção administrativa prévia é acompanhada por uma maior responsabilização dos proprietários, promotores e técnicos.
As construções modulares não ficaram fora do regime urbanístico. Embora tenha sido revogado o artigo que as regulava autonomamente, a nova definição de edificação abrange as construções com caráter de permanência, independentemente do sistema construtivo.
A utilização de módulos, componentes pré-fabricados, estruturas amovíveis ou sistemas transportáveis não constitui, por si só, uma isenção de licença ou comunicação prévia.
Antes de adquirir uma construção modular, apresentar um projeto ou iniciar uma obra, é aconselhável confirmar o regime aplicável, a viabilidade da utilização pretendida e a suficiência da documentação.
Uma análise jurídica e técnica antecipada pode evitar atrasos, procedimentos de legalização, sanções e dificuldades numa futura transação imobiliária.
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Este artigo contém informação geral e não constitui aconselhamento jurídico. A aplicação do RJUE depende das circunstâncias de cada operação, dos regulamentos municipais, dos instrumentos territoriais e dos regimes especiais aplicáveis.